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中国房价的真相与走势

日前,丁建刚做客《吴晓波频道》,做了一期关于中国房地产市场的对话。小编挑选了其中一部分关于房地产市场的对话,供朋友们讨论。

楼市信息


1

吴晓波:2017年,中国房地产市场的最大特点是什么?

丁建刚:控盘。完全由政府控制市场。一二线城市价格基本稳定,至少统计数据是这样。

2016年9月30日之后,房地产市场调控上升为国家安全层面,由此开始了中国房地产市场严厉的限购、限贷、限价、限预售证、限网签、限售等一系列的调控措施。

因此,如果用一个字来描述一线城市2017年房价的话,那就是“稳”。

2

吴晓波:政府控盘,能控得住吗?历史上最长的有效调控周期是多久?

丁建刚:房地产市场理论上是预期市场。在强大的舆论压力和密集的调控政策下,公众的预期有改变的迹象。如果预期改变,那么市场就会改变。

目前,北京、深圳的二手房房价处于微跌的态势。在释放了很多政策信号之后,例如最高领导人表态“房子是用来住的,不是用来炒的”、大举推进租赁住房等等,一部分人已经开始犹豫和观望。

房地产市场是一个预期市场,预期的改变可能瞬间逆转市场的供需关系。

3

吴晓波:为什么以北上广深为代表的一线城市的房价反倒相对稳定?

丁建刚:一线城市商品房的价格不是市场的全貌。一线城市中,商品房成交的占比已经远远小于二手房。

例如北京,商品房只占市场20%左右,上海、深圳均仅占市场的30%-40%,广州也不到50%。

事实上,一线城市二手房涨幅还是较大的。但最近几个月,二手房的成交量下降很快,甚至价格也出现了微跌。人们的预期已经发生微妙变化。

4

吴晓波:租赁性土地政策的出台,以及未来占土地供应市场30%的规划,会对未来一线城市的房价产生影响吗?

丁建刚:会有一定程度的影响。

租赁性土地解决了部分真实居住需求,对市场上投资性需求并不会产生较大影响,但是会影响人们对市场的预期。

同时,对投资的人来说,租赁性用地挤占了商品房用地的空间,导致投资客标的物的减少,甚至可能抬升商品房价格。

大力推进租赁市场的发展,主要是为扭转人们对房地产市场的预期。中国户均1.02套(最新数据已经是1.14套)住房,自有住房率高达90%,政府希望通过培育租赁市场,来改变目前高自有住房率的现状。但目前,中国用以保障租赁双方权益的相关法律法规仍然较为欠缺。

5

吴晓波:房地产税像一把剑悬在人们头顶,会不会落下?

丁建刚:房地产税立法是前提,但中国的实际情况是立法法理有障碍,立法困难重重。

1986年,国务院出台《房产税暂行条例》。但当时,中国尚未有真正的房地产市场,《条例》中所指房产税,也并非现在讨论的房地产税。

2003年,中共十六届三中全会上通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。首次提出了“物业税”的概念,并确定:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”但一直无法推进。

2010年,上海和重庆强行试点房产税。将物业税套用到房产税上,偷换概念,因此一直备受争议。2013年底,十八届三中全会确定房地产税要立法。

在一个土地国有的国家,且一次性收取了70年的高额土地出让金,再对业主征收房地产税,法理上有障碍,立法难度较大。

可行的思路是:新房新办法,老房老办法;或者用房地产税购买70年之后的土地使用权。

6

吴晓波:2018年的房地产市场会出现拐点吗?市场特征是什么?

丁建刚:政府“有形之手”的调控力度是由一二线城市向三四线城市逐渐减弱的。

调控政策一直非常严厉的北上广深,稳中略跌的可能性较大。2016年涨幅较大的热点二线城市,微跌的可能性也较大。但在热点二线城市中,杭州的上涨压力最大,主要是由于2016年被压制住了,没有完成上涨过程。

另外,天津、武汉、成都、重庆、西安等这些弱二线城市上涨压力也比较大,稳中略升的可能性也较大。

三四线城市分化则较为明显。那些处在长三角、珠三角、京津冀都市圈高铁一小时之内,人口和产业吸附能力较强的城市,房价走势与二线城市基本一致。

7

吴晓波:对于中产阶层的家庭来说,不动产如何配置才是最好的方案?   

丁建刚:不动产是必需的资产配置,但切不可过多。

对于中产阶层的家庭来说,一套居住满意且保值能力较强的自住房产,再加上占资产比例30%-50%之间的不动产配置是较为合理的。

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